Domande & Risposte



Premessa.

Le risposte alle domande che seguono sono valide per le multiproprietà in territorio italiano. In caso di multiproprietà in territorio straniero è necessario verificare la normativa della nazionale straniera vigente, dato che le regole possono variare significativamente.

 

  • Posso evitare di pagare la quota della multiproprietà? 

Smettere di pagare la quota condominiale della multiproprietà, sia essa ordinaria o straordinaria, è uno degli errori più frequenti che il multiproprietario insoddisfatto tende a commettere. Questo errore è ancora più grossolano e grave specialmente se l'amministrazione della multiproprietà è efficente ed organizzata.Ed oggi, grazie all'informatica è facile avere una buona amministrazione, con dati in tempo reale della situazione debiti\pagamenti di ciascun multiproprietario.Evitare di pagare la quota vuol dire esporsi al pagamento di sanzioni ed interessi di mora, nonchè di maggiori spese legali qualora si arrivi al Decreto Ingiuntivo.Per quanto possa sembrare banale, pagare regolarmente la quota è l'unico modo per pagare poco, anche se non si usufruisce dei servizi.

 

  • Posso cedere la mia multiproprietà alla società venditrice?

Questo è il sogno di molti multiproprietari insoddisfatti, ma non sempre è possibile, specialmente se la società costruttrice e venditrice non esiste più, o perchè ha ceduto tutte le quote o perchè è fallita o perchè semplicemente è stata liquidata. È, comunque, possibile che la società immobiliare preveda esplicitamente il riacquisto della quota di multiproprietà,ma di solito avviene a prezzi inferiori. Se invece la multiproprietà è stata integralmente ceduta, rispetto alla società immobiliare originaria, allora non esiste più una società ma una Comunione di multiproprietari, i quali difficilmente vorranno farsi carico di altre quote di multiproprietà, specialmente se riferite a periodi di bassa stagione o poco appetibili.

 

  • Perchè devo pagare le spese di gestione? 

Deve considerarsi che nella maggior parte delle multiproprietà, la quota ordinaria è equiparata alla quota condominiale, sicchè questa è dovuta, indipendentemente dal fatto che si usufruisca a o meno dei servizi della multiproprietà, a meno che non sia esplicitamente indicato nel contratto di acquisto. Alcune multiproprietà prevedeno la distinzione tra servizi amministrativi e servizi extra, pagabili solo in caso di utilizzo.Qui è importante tenere bene a mente che diventare multiproprietari non equivale a diventare soci di una società o di una attività economica. Nella multiproprietà si dividono le spese di gestione tra tutti i multiproprietari, mentre eventuali guadagni sono del singolo multiproprietario che riesce a realizzarli.

 

  • Quali vantaggi offre la multiproprietà?

Il principale vantaggio della multiproprietà è dato dalla possibilità di godere di una vacanza economica, in un'ottica di lungo periodo. Infatti, se l'amministrazione è corretta ed i costi di gestione sono ragionevoli, ammortizzato il costo dell'acquisto, nella maggior parte dei casi la multiproprietà rappresenta una buona forma per garantirsi un periodo in un posto di villeggiatura senza un grosso esborso economico e con costi di gestione per persona assolutamente contenuti. Però è importante ricordarsi che la multiproprietà è un investimento a lungo termine. Il secondo vantaggio offerto dalla multiproprietà è dato dalla possibilità di scambio dei periodi con altri multiproprietari, e quindi dalla potenzialità di andare in altre località grazie alla propria quota annuale, oppure di scambiare il periodo all'interno della struttura stessa con altri multiproprietari. Lo scambio può avvenire tra multiproprietari o attraverso società specializzate. Inoltre ciascun multiproprietario può affittare l'immobile per il proprio periodo. La caratteristica della multiproprietà è costituita dall'essere una proprietà immobiliare a disponibilità di tempo limitato - e prestabilito - nell'arco dell'anno. Lo scambio e l'affitto sono potenzialità, come detto, e non certezze garantite.

Le certezze sono date, infatti, da quanto statuito nell'atto di acquisto, e, generalmente, si tratta del godimento di un immobile per un determinato periodo dell'anno previsto direttamente dall'atto di rogito, e dal pagamento degli oneri di amministrazione e di mantenimento della struttura.

 

  • Come si diventa multiproprietario?

Si diventa multiproprietario acquistando il diritto di multiproprietà, diritto di usare in determinati periodi dell'anno una struttura. Si può diventare titolari di tale diritto anche per averlo ricevuto in successione o donazione.

 

  • Quali aspetti negativi legati alla multiproprietà?

Il problema grosso della multiproprietà è legato alla perdita di controllo sui costi di gestione ed alla morosità dei multiprorietari.

Una eccessiva morosità porta automaticamente ad un aumento dei costi gestione per compensare le necessità di cassa, e per avviare le procedure legali di recupero del credito. Purtroppo non è detto che il credito sia sempre recuperabile, dato che la morosità può essere data non solo da multiproprietariche smettono di pagare pur avendo i mezzi economici, ma anche da persone chesubiscono un tracollo finanziario.

Un altro problema può essere rappresentato dall'eccessivo numero di multiproprietari e dalla difficoltà di creare un gruppo di "controllo" che abbia sufficienti millesimi per essere significativo e determinante nelle assemblee e nelle scelte amministrative.

È fondamentale ricordarsi che una volta che si è multiproprietari, bisogna esercitare il controllo sull'operato dell'amministrazione e sulla qualità dei servizi e dell'immobile stesso. Purtroppo molti multiproprietari si ricordano di essere tali solo durante la settimana di utilizzo, mentre dimenticano di essere proprietari nelle restanti settimane dell'anno. Eppure contribuiscono alle spese di un'amministrazione che lavora per tutto l'anno.

 

  • La multiproprietà è una truffa?

La multiproprietà è uno strumento intelligente, e se usato con accortezza e diligenza, si rivela un buon investimento ed una buona possibilità di fare vacanze a costi contenuti, con delle condizioni specifiche. E come tutti gli strumenti, richiede abilità nel suo utilizzo ed esperienza, nonchè una buona conoscenza del suo funzionamento.

Certo, come tutti gli strumenti può essere usato male o può rappresentare un problema, ma il più delle volte la responsabilità è del multiproprietario che ha effettuato un "acquisto affrettato" e poco accorto, oppure si è disinteressato, permettendo a persone più furbe di trarre un vantaggio maggiore.

 

  • Come posso gestire bene la mia multiproprietà?

Oggi sono passati tanti anni dalla nascita della multiproprietà, ed ormai le persone esperte del settore conoscono bene lo strumento e dispongono di una ampia casistica mondiale. La conoscenza accumulata permette di gestire al meglio una multiproprietà e valutare le potenzialità d'investimento della stessa. È ovvio che chi si lamenta attira l'attenzione, facendo perdere di vista coloro che non si lamentano e continuano ad agire normalmente. Come quando in un gruppo di 20 bambini ci sono 2 che piangono ed attirano su di sè l'attenzione, facendo perdere di vista gli altri 18 che continuano a fare indisturbati quel che stavano facendo.

 

 

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